Rechnet sich das?
Die meisten Kaufinteressenten sehen eine Bruttorendite und denken, sie verstehen den Deal. Sie tun es nicht. Dieser Kurs zeigt, warum die Nettorendite der einzig ehrliche Wert ist und wie man sie selbst berechnet.
Warum dieser Kurs existiert
Immobilienanzeigen zeigen Bruttorenditen. Banken rechnen mit Bruttorenditen. Verkäufer argumentieren mit Bruttorenditen. Der Unterschied zur Nettorendite kann mehrere Prozentpunkte betragen. Das ist keine Kleinigkeit.
Dieser Kurs richtet sich an Privatpersonen, die ernsthaft darüber nachdenken, eine Wohnung als Kapitalanlage zu erwerben. Nicht an Menschen, die eine schnelle Empfehlung suchen. Sondern an solche, die verstehen wollen, wie die Zahlen wirklich funktionieren.
Vier Module. Klare Struktur. Keine Abkürzungen bei den unbequemen Wahrheiten.
Vier Module. Kein Füllmaterial.
Jedes Modul behandelt einen spezifischen Aspekt der Renditeberechnung. Zusammen ergeben sie ein vollständiges Bild.
Brutto vs. Netto
Der Unterschied zwischen beiden Werten ist größer als die meisten vermuten. Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Leerstandsrisiko, nicht umlagefähige Nebenkosten. Dieses Modul zeigt, wie aus einer attraktiven Bruttorendite ein ernüchternder Nettowert wird und warum das kein Fehler in der Rechnung ist, sondern die Realität.
Kosten nach dem Kauf
Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Renovierung vor Erstbezug. Das sind die bekannten Posten. Dieses Modul geht weiter: Hausverwaltung, Sonderumlagen der WEG, Versicherungen, Steuerberaterkosten, Reparaturen die nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen. Kosten, die in keiner Anzeige stehen.
Städtevergleich mit Mietspiegeldaten
Wie vergleicht man eine Wohnung in Leipzig mit einer in Frankfurt, wenn die Kaufpreise und Mieten völlig unterschiedlich sind? Dieses Modul erklärt den methodisch sauberen Weg mit öffentlichen Mietspiegeldaten. Keine Spekulation, keine Prognosen. Nur das, was sich aus verfügbaren Daten ableiten lässt.
Wann verdient die Wohnung Geld?
Es gibt eine Schwelle, unterhalb derer eine vermietete Wohnung trotz Mietzahlungen Kapital vernichtet. Diese Schwelle hängt vom Kaufpreis, den Finanzierungskosten, den laufenden Kosten und der erzielbaren Miete ab. Dieses Modul zeigt, wie man diese Schwelle für jedes konkrete Objekt selbst berechnet.
Tabellenvorlagen zum Download
Nach jedem Modul stehen Tabellenvorlagen zum Download bereit. Keine komplizierten Formeln, die man erst verstehen muss. Die Vorlagen sind so aufgebaut, dass man eigene Zahlen eintragen und sofort ein Ergebnis sehen kann.
Die Vorlagen decken die Bruttorenditeberechnung, die Nettorenditeberechnung mit allen relevanten Kostenpositionen, den Städtevergleich und die Rentabilitätsschwellenanalyse ab.
- Vorlage Bruttorendite
- Vorlage Nettorendite (vollständig)
- Vorlage Städtevergleich
- Vorlage Rentabilitätsschwelle
Was der Kurs im Einzelnen behandelt
Die Bruttorendite ist eine einfache Division: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal hundert. Das Ergebnis klingt oft gut. Das Problem ist, was diese Formel nicht enthält. Sie ignoriert alle Kosten, die nach dem Kauf entstehen. Sie ignoriert Leerstand. Sie ignoriert die Kaufnebenkosten, die den effektiven Einstandspreis erhöhen.
Der Kurs erklärt beide Formeln vollständig, zeigt warum die Nettorendite methodisch korrekt ist und an welchen Stellen auch sie Annahmen enthält, die man kennen sollte.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Mitglied einer WEG. Diese Gemeinschaft beschließt Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierungen und Sonderumlagen. Ein Beschluss über eine neue Heizungsanlage kann mehrere tausend Euro bedeuten. Diese Kosten sind nicht planbar, aber kalkulierbar wenn man weiß, worauf man achten muss.
Modul 2 behandelt das Hausgeld, die Instandhaltungsrücklage, die Bedeutung der Jahresabrechnungen und warum man vor dem Kauf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen lesen sollte.
Viele deutsche Städte veröffentlichen qualifizierte Mietspiegel. Diese Dokumente enthalten Daten zu ortsüblichen Vergleichsmieten nach Lage, Baujahr, Ausstattung und Wohnfläche. Sie sind öffentlich zugänglich und kostenlos.
Modul 3 zeigt, wie man diese Daten für die eigene Renditeberechnung nutzt. Wie man die angegebenen Mietspannen interpretiert. Welche Einschränkungen Mietspiegeldaten haben. Und wie man auf Basis dieser Daten zwei Objekte in verschiedenen Städten methodisch sauber vergleicht, ohne dabei Äpfel mit Birnen zu vergleichen.
Wer eine Wohnung mit Kredit kauft, hat monatliche Zins- und Tilgungskosten. Diese müssen in die Renditerechnung einfließen, wenn man wissen will, ob die Investition unter realen Bedingungen rentabel ist. Der Kurs behandelt den Unterschied zwischen Eigenkapital- und Gesamtkapitalrendite und warum beide Perspektiven relevant sind.
Wichtig: Der Kurs gibt keine Empfehlungen zu konkreten Finanzierungsformen und keine Steuerberatung. Er zeigt, wie man die eigenen Zahlen in eine vollständige Renditeberechnung einbaut.
Eine Wohnung steht nach einem Mieterwechsel oft einige Wochen oder Monate leer. Manchmal länger. Dieser Leerstand bedeutet keine Mieteinnahmen bei gleichzeitig laufenden Kosten. Wie viel Puffer braucht eine Renditerechnung, damit sie auch in diesem Szenario noch realistisch ist?
Modul 4 enthält eine Pufferrechnung, die zeigt, wie sich verschiedene Leerstandsszenarien auf die Jahresrendite auswirken. Keine Prognosen, keine Garantien. Nur die Mechanik der Zahlen.
Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbucheintrag summieren sich je nach Bundesland auf sieben bis über zehn Prozent des Kaufpreises. Kommt ein Makler hinzu, erhöht sich der Betrag weiter. Diese Kosten erhöhen den effektiven Einstandspreis erheblich und senken damit die tatsächliche Rendite.
Der Kurs zeigt, wie man diese Kosten korrekt in die Renditeformel einbezieht und warum das bei der Bewertung von Kaufpreisen eine entscheidende Rolle spielt. Konkrete Steuersätze werden im Kurs erläutert, jedoch ohne steuerliche Beratung.
Für wen dieser Kurs gedacht ist
Dieser Kurs richtet sich an Menschen, die konkret überlegen, eine Wohnung zu kaufen und diese zu vermieten. Die sich fragen, ob sich das rechnet. Die bisher keine Methode haben, diese Frage selbst zu beantworten.
Er setzt kein Vorwissen voraus. Keine Immobilienerfahrung. Keine Buchführungskenntnisse. Wer eine Tabellenkalkulation bedienen kann, kann diesen Kurs absolvieren.
Was der Kurs nicht ist: keine Investmentberatung, keine Steuerberatung, keine Empfehlung konkreter Objekte oder Standorte. Der Kurs vermittelt Methoden, keine Meinungen.
Was Interessierte wissen wollen
Nein. Der Kurs beginnt mit den Grundbegriffen und erklärt alle verwendeten Konzepte. Wer weiß, was ein Kaufpreis und eine Miete sind, bringt ausreichend Vorwissen mit. Tabellenkalkulationskenntnisse auf Basisniveau sind hilfreich, aber nicht zwingend erforderlich.
Ausdrücklich nicht. Der Kurs empfiehlt keine konkreten Objekte, Standorte oder Investitionsentscheidungen. Er vermittelt Methoden zur eigenständigen Beurteilung. Die Entscheidung, ob und was man kauft, liegt vollständig beim Teilnehmer.
Der Kurs erklärt, welche Kostenarten steuerlich relevant sein können, damit man weiß, welche Fragen man einem Steuerberater stellen sollte. Das ist keine Steuerberatung. Für verbindliche steuerliche Einschätzungen ist ein zugelassener Steuerberater der richtige Ansprechpartner.
Die genaue Kursdauer hängt vom individuellen Lerntempo ab. Die Module sind so konzipiert, dass man sie in einem Durchgang absolvieren kann, aber auch in mehrere Sitzungen aufteilen kann. Die Tabellenvorlagen ermöglichen es, das Gelernte unmittelbar anzuwenden.
Der Kurs verwendet ausschließlich öffentlich zugängliche Mietspiegeldaten. Diese werden als Beispiele verwendet, um die Methode zu erklären. Der Kurs zeigt, wie man die Mietspiegeldaten der eigenen Zielstadt findet und für die eigene Berechnung nutzt.
Ja. Die Vorlagen sind so gestaltet, dass man eigene Zahlen eintragen kann. Sie sind kein Werkzeug zur Investitionsberatung, sondern ein Hilfsmittel zur strukturierten Informationserfassung. Was man aus den Ergebnissen macht, liegt beim Nutzer.
Nächste Kurstermine
Die aktuellen Termine für den Kurs sind auf der Terminseite aufgeführt. Der Kurs wird in regelmäßigen Abständen angeboten.
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