Grundlagen der Renditeberechnung
Eine Einführung in die zentralen Begriffe und Zusammenhänge. Kein Ersatz für den vollständigen Kurs, aber ein nützlicher Einstieg.
Diese Seite enthält allgemeine Bildungsinformationen. Sie stellt keine Anlage-, Finanz- oder Steuerberatung dar und enthält keine Empfehlung konkreter Objekte oder Investitionsentscheidungen.
Was ist die Bruttorendite?
Die Bruttorendite ist das Verhältnis der jährlichen Kaltmiete zum Kaufpreis, ausgedrückt in Prozent. Die Formel ist einfach: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, multipliziert mit hundert.
Ein Beispiel ohne Empfehlungscharakter: Eine Wohnung kostet 200.000 Euro. Die monatliche Kaltmiete beträgt 800 Euro. Die Jahreskaltmiete beträgt 9.600 Euro. Die Bruttorendite beträgt 4,8 Prozent.
Diese Zahl sagt wenig darüber aus, ob die Investition rentabel ist. Sie ignoriert alle Kosten, die nach dem Kauf entstehen.
Was ist die Nettorendite?
Die Nettorendite berücksichtigt alle Kosten, die ein Eigentümer trägt. Dazu gehören die nicht umlagefähigen Betriebskosten, die Hausverwaltung, die Instandhaltungsrücklage, möglicher Leerstand und weitere laufende Kosten.
Außerdem erhöhen die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) den effektiven Einstandspreis. Die Nettorendite verwendet diesen erhöhten Einstandspreis als Nenner.
Das Ergebnis ist deutlich niedriger als die Bruttorendite. Diese Differenz ist nicht das Problem. Sie ist die Realität.
Wichtige Begriffe im Überblick
Hausgeld
Monatlicher Betrag, den Wohnungseigentümer an die Hausverwaltung zahlen. Enthält Betriebskosten und Instandhaltungsrücklage. Ein Teil davon kann auf Mieter umgelegt werden, ein Teil nicht.
Instandhaltungsrücklage
Betrag, der monatlich für zukünftige Reparaturen und Modernisierungen angespart wird. Wird durch WEG-Beschluss festgelegt. Gehört zum Hausgeld, ist aber nicht umlagefähig auf Mieter.
Umlagefähige Betriebskosten
Kosten, die laut Betriebskostenverordnung auf Mieter umgelegt werden dürfen, zum Beispiel Heizung, Wasser, Hausmeister. Nicht alle Betriebskosten sind umlagefähig.
Leerstandsrisiko
Das Risiko, dass eine Wohnung zeitweise nicht vermietet ist. Während des Leerstands fallen keine Mieteinnahmen an, aber laufende Kosten bleiben bestehen.
Mietspiegel
Öffentlich zugängliches Dokument, das die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Gemeinde oder Stadt beschreibt. Qualifizierte Mietspiegel werden von Gemeinden und Interessenverbänden gemeinsam erstellt.
Kaufnebenkosten
Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland unterschiedlich), Notarkosten, Grundbucheintrag und ggf. Maklerprovision.
Mehr im vollständigen Kurs
Diese Seite gibt einen Überblick. Der Kurs geht erheblich tiefer: Schritt-für-Schritt-Berechnungen, Tabellenvorlagen, Städtevergleiche und die Analyse der Rentabilitätsschwelle.
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